Най-често срещаните имотни измами и как да се предпазим от тях.

Десетки са случаите, в които хора стават жертви на така наречената жилищна мафия у нас и губят жилища за стотици хиляди евро, като срещу това получават смешни суми от по няколко хиляди лева. От полицията твърдят, че при проверка на определени заложни къщи в София, понякога се установява, че на името на един от служителите има регистрирани по 10 -15 недвижими имота.
В същото време обаче при засичане на договорите в заложните къщи става ясно, че същите апартаменти се водят заложени, а не продадени и според закона собствеността не би трябвало да е прехвърлена. Тези правила явно не важат при сключването на договорите за залог. Така след като не са одобрени от банките за кредит, хората се виждат принудени да рискуват и често да прибягват до услугите на съмнителни кредитори.
Съмнителни чуждестранни посреднически фирми, таксиметрови шофьори, агенции за запознанства, чейндж бюра или българи, работещи в чужбина, се вживяват като брокери. Такива фирми с малък опит предлагат на българския пазар имоти за продажба с фалшива документация, като ако случайно бъдат разкрити от полицията, временно замразяват своето присъствие на пазара и се появяват отново след време под ново име. Това явление е често срещано, като всяка година жертва на подобни псевдо-търговци стават десетки хора у нас. По информация на Дарик в България в момента легално работят над 500 фирми за търговия с недвижими имоти. Между 800 и 900 брокери и дружества упражняват тази дейност незаконно, не плащат данъци, както и осигуровки на наетите от тях брокери. Част от тези хора откровено се занимават с измами като продават на наивници апартаменти или имоти с тежести – тоест с ипотеки или съдебен спор около собствеността.
Най-често тяхна жертва са самотниците без по-млади роднини наблизо. Те са лесно податливи на измами. Познанството с мошеника обикновено тръгва от почерпките по кръчмите и дребните подаръчета. На финала, под една или друга форма, те биват заставяни да подпишат пълномощно, че дават на някой права да се разпорежда с имота им. Документът се заверява и до седмица имотът се прехвърля на трето лице. Най-много до месец потърпевшият разбира, че жилището е продадено – когато идват да го изселят със съдия-изпълнител.
Друг „обект“ са възрастни хора без деца. Тях ги „зарибяват“ под прикритието на социални или данъчни служители. Обикновено се почва с разнасяне на храна, грижи и т.н., за да се стигне до предлога – живееш сам, плащаш висок данък, а има възможност да се намали, ако попълниш тук едни документи. Връчват им се формуляри, които да подпишат, за да плащат по-малък налог като социално слаби. Те обаче се оказват документи за прехвърляне на имота и, пак по традиционната схема, след около месец жилището се прехвърля на трето лице и се търси реален клиент.
При третия казус имотът се прехвърля два пъти в един и същи ден. Това е възможно, защото службата по вписванията ги забавя, и проверката, която се прави, не дава обективна информация дали в същия ден не е направена друга сделка. Все пак вписванията вече не са такъв проблем, както преди, когато се чакаше по няколко дни от изповядането до вписването на сделката. Сега изоставането е около 24 часа.
Купувачът на подобен имот търпи сериозни загуби. Ако истинският стопанин заведе дело, за да се установи достоверността на документите, с които е била извършена сделката, е много вероятно договорът да се анулира. Но купувачът е принуден да си търси парите по съдебен път. И тъй като е обичайна практика в нотариалния акт да е записана по-ниска цена от реално платената (псевдопродавачите винаги настояват за това), е много вероятно купувачът да не си прибере обратно цялото капиталовложение.

Как да се предпазим от такива измами

Повече сигурност за купувачите има, ако се набавят допълнителни документи като удостоверение за тежести, за липса на реституционни претенции, че имотът не е общински или държавен, за семейно положение, за липса на производство по несъстоятелност спрямо продавача или пък за банкрут на строителя и т.н. Сто процента гаранция не може да се даде, но ако се направи правен анализ при сключването на сделката, рисковете се ограничават. Защото в една имотна сделка има няколко категории лица, които са обвързани от нея, без да са страна по самата сделка. Наред с това има и лица, без участието на които една сделка ще бъде нищожна. Например делбата, извършена от част от наследниците. Има и категория лица, които могат да предизвикат отмяна на сделката в бъдещ момент. Такива са правата на неучаствалия при продажбата съпруг, наследник с право на запазена част и други. При консултация с адвокат страните по сделката ще знаят какви права имат и от кого каква отговорност могат да търсят.